C5 - Pactos de preferência

61. Noção
São os contratos pelos quais alguém assume a obrigação de, em igualdade de condições escolher determinada pessoa como seu contraente, no caso de se decidir a celebrar determinado negócio.
Os pactos de preferência[14] não têm apenas por objecto a compra e venda mas também outros contratos, como o arrendamento, o aluguer, o contrato de fornecimento, a sociedade de parceria, etc. De modo geral, pode dizer-se que os pactos de preferência são admitidos em relação à compra e venda (art. 414º CC) e relativamente a todos os contratos onerosos em que tenha sentido a opção por certa pessoa sobre quaisquer outros concorrentes (art. 423º CC).
Dar preferência, significa escolher preferencialmente para contraparte no contrato, a pessoa do credor no pacto de preferência, desde que esse sujeito se disponha a celebrar contrato que é o objecto da preferência, tanto por tanto, seja, em igualdade de condições com aquelas que são oferecidas ao obrigado à preferência por um qualquer terceiro.
A obrigação de dar preferência pode ser assumida em quaisquer circunstâncias; não depende, necessariamente, dum contrato de compra e venda. E a lei admite mesmo (art. 2235º CC) que essa obrigação seja imposta pelo testador ou legatário, independentemente, portanto, de um pacto.
A obrigação de dar preferência não importa a obrigação de realizar o negócio a que a mesma respeita, como sucede no contrato-promessa (art. 410º CC). A vinculação assumida pelo obrigado à preferência é condicional: se contratar, ele promete preferir certa pessoa a qualquer outro interessado.
Ao lado da preferência de origem negocial, há direito legais de preferência (que são direitos reais de aquisição), destinados a facilitar, na maioria dos casos, a extinção de situações que a facilitar, na maioria dos casos, a extinção de situações que não são as mais consentâneas da boa exploração económica dos bens (arts 1409º e 2130º; 1535º e 1555º/1; 1830º, etc. CC).

62. Requisitos e efeitos
Valem para os pactos de preferência, como verdadeiros contratos que são, as regras estabelecidas na Parte Geral do Código Civil sobre os requisitos de validade dos negócios jurídicos.
Quanto à forma, se a preferência respeita o contrato para cuja celebração a lei exija documento, como seja a venda de bens imóveis, o pacto de preferência só é válido se constar de documento escrito, assinado pelo obrigado.
O pacto de preferência apenas possui, em regra, eficácia obrigatória ou relativa, não sendo o seu titular chamado sequer a exercer o direito nos processos de execução, falência, insolvência, etc., nem procedendo a preferência contra alienação efectuada nos processos desta natureza.

63. Acção de preferência (art. 1410º CC)
Recorrendo à acção de preferência, o titular lesado tem a faculdade de haver para si a coisa alienada, contanto que o requeira no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite judicialmente o objecto da prestação que lhe cumpre efectuar. Se a alienação efectuada com violação da preferência tiver sido procedida da promessa de venda ao adquirente, o prazo (de seis meses) de propositura da acção conta-se a partir do conhecimento dos elementos essenciais da venda, e não da promessa de alienação, embora esta já possa servir de objecto à acção de preferência. Se o alienante não se tiver reservado ou a lei não lhe conceder o direito de arrependimento.
A acção de preferência está prevista (art. 1410º CC) a propósito de um direito legal de preferência: o direito legal de preferência do comproprietário na venda da quota de qualquer dos outros comproprietários. Mas este instrumento (acção de preferência) é aplicável a todos os direitos legais de preferência que para aqui remetem, e também aos direitos convencionais de preferência com eficácia real, nos termos do art. 421º/2 CC.
A acção de preferência é pois um instrumento de que pode socorrer-se o preferente legal, ou o preferente convencional com eficácia real, cujo direito foi violado pelo obrigado.
Para que se possa exercer a acção de preferência:
- Não basta que o obrigado à preferência tenha dito que quer celebrar o contrato numas dadas condições e depois venha a dizer que já não quer;
- Não basta que o obrigado à preferência tenha celebrado um contrato-promessa do contrato que era objecto da preferência de um terceiro;
- É indispensável que o obrigado tenha efectivamente impossibilitado o cumprimento da obrigação, isto é, tenha celebrado com terceiro o contrato que era objecto de preferência;
- Para a acção ser admissível e ter provimento, é indispensável que o contrato entre o obrigado e o terceiro fosse um contrato válido.
Sempre que o obrigado à preferência projecte vender ou dar em cumprimento a coisa sujeita à prelação, a lei impõe-lhe, sucessivamente, os seguintes deveres:
* O dever de notificar o preferente, o projecto de alienação e as cláusulas essências do contrato a realizar (arts 416º e 1410º/1 CC);
*  dever de não efectivar o projecto de alienação enquanto o preferente não declarar, dentro do prazo em que lhe é lícito fazê-lo (art. 416º/2 CC), se pretende ou não preferir;
* O dever de realizar o contrato com o preferente, se este, em resposta à notificação, manifestar a vontade de exercer o seu direito.

 

[14] É um contrato pelo qual alguém se obriga a dar a outrem preferência na venda de determinado bem (art. 414º - 423º CC).